Mặt bằng Dragon Eden là bản quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của Khu dân cư Mai Bá Hương, khu đô thị rộng 146,8 ha tại xã Lương Hòa, tỉnh Tây Ninh. Bản quy hoạch đã được phê duyệt theo Quyết định 7461/QĐ-UBND ngày 20/12/2019. Dự án được tổ chức theo mạng lưới ô cờ, gồm 85 khu nhà ở với 5.467 lô đất, chia thành 5 phân khu nằm dọc đại lộ Lương Hòa – Bình Chánh 60m. Gần một nửa diện tích dành cho đường giao thông. Hơn 15 ha được dành cho trường học, bệnh viện và trung tâm thương mại, cùng hơn 10 ha cây xanh và mặt nước. Quy hoạch tính cho khoảng 20.000 cư dân.
Tổng quan mặt bằng Dragon Eden
Quy hoạch Dragon Eden có hình dạng một dải đất kéo dài theo hướng Tây – Đông, với hai trục đường lớn làm “xương sống”:
- Đại lộ Lương Hòa – Bình Chánh 60m chạy dọc phía Nam, là mặt tiền chính của toàn dự án và kết nối về TP.HCM.
- Đường Hựu Thạnh – Tân Bửu 102m chạy theo hướng Bắc – Nam, cắt ngang giữa dự án và chia khu đô thị thành hai nửa Đông – Tây.
Bên trong là mạng lưới đường nội khu dạng ô cờ, gồm các trục đường N chạy song song và các trục đường D vuông góc. Các dãy nhà xếp song song, lưng tựa lưng, mặt tiền quay ra đường. Cách sắp xếp này giúp mỗi lô đất đều tiếp giáp đường, dễ tìm vị trí và thuận tiện cho ô tô vào tận nơi.
Các công trình công cộng như công viên, trường học, bệnh viện và trung tâm thương mại không dồn về một góc. Chúng được rải đều trong các phân khu, ở vị trí trung tâm của từng cụm nhà ở. Ba kênh tự nhiên Thầy Mười, Bà Hai và Bà Lát chạy qua dự án được giữ lại, tạo thành trục cảnh quan nước và công viên bờ sông.
Bảng cân bằng sử dụng đất theo quy hoạch 1/500
| Loại đất | Diện tích (m²) | Tỷ lệ trong khu dân cư |
| Đất xây dựng nhà ở (5.467 lô) | 557.490 | 41,71% |
| Đất giao thông nội khu | 511.974 | 38,30% |
| Đất công trình dịch vụ công cộng | 154.387,8 | 11,55% |
| Đất cây xanh | 84.072 | 6,29% |
| Mặt nước | 23.838 | 1,78% |
| Đất hạ tầng kỹ thuật | 4.993 | 0,37% |
| Tổng đất khu dân cư | 1.336.754,8 | 100% |
| Đường đối ngoại Hựu Thạnh – Tân Bửu | 57.583 | |
| Đường đối ngoại Lương Hòa – Bình Chánh | 74.360,2 | |
| Tổng diện tích dự án | 1.468.698 |
Tính cả hai tuyến đường đối ngoại, đất giao thông chiếm khoảng 43% toàn dự án. Đây là tỷ lệ rất cao so với mặt bằng chung các khu dân cư đất nền.
Chỉ tiêu bình quân đầu người cho thấy mức độ “rộng rãi” của quy hoạch:
| Chỉ tiêu | Bình quân mỗi cư dân |
| Đất ở | 27,87 m² |
| Đất giao thông | 25,6 m² |
| Đất công trình dịch vụ công cộng | 7,72 m² |
| Đất cây xanh | 4,20 m² |
Diện tích giao thông bình quân mỗi người gần bằng diện tích đất ở. Điều này có nghĩa là khi khu đô thị lấp đầy 20.000 cư dân, đường sá vẫn đủ rộng để tránh tình trạng ùn tắc và thiếu chỗ đỗ xe, vốn thường thấy ở các khu dân cư tự phát.
Bố cục 5 phân khu trên mặt bằng
Mặt bằng Dragon Eden được chia thành 5 phân khu thương mại, xếp từ Tây sang Đông:
| Phân khu | Vị trí trên mặt bằng | Đặc điểm |
| Dragon Park | Cửa ngõ phía Tây, gần ĐT830 và Vành đai 4 | Phân khu khởi đầu, mở bán tháng 01/2026 |
| Dragon River | Kế Dragon Park, giáp trục kênh cảnh quan | Công viên trung tâm Eden Park, cụm trường học, y tế, trung tâm thương mại. Đang mở bán từ 19/09/2026 |
| Dragon Central | Giữa dự án, sát đường Hựu Thạnh – Tân Bửu 102m | Giao điểm hai trục đường lớn, trung tâm thương mại |
| Dragon Avenue | Phía Đông đường Hựu Thạnh – Tân Bửu | Công viên, trường mầm non, trung tâm chăm sóc sức khỏe |
| Dragon Mega | Cửa ngõ phía Đông, hướng Võ Văn Kiệt nối dài | Đối diện KCN Tandoland, gần ranh TP.HCM nhất |
Mỗi phân khu là một đơn vị ở tương đối hoàn chỉnh, có nhà ở, công viên và ít nhất một công trình công cộng. Ví dụ, phân khu Dragon River có công viên trung tâm, trường THCS, trường THPT, công trình y tế và trung tâm thương mại – văn phòng ngay trong ranh phân khu.
Cơ cấu sản phẩm và kích thước lô đất
Tổng quan 5 nhóm đất ở
| Loại đất ở | Số lô | Diện tích (m²) | Kích thước điển hình |
| Nhà phố liên kế | 4.757 | 462.778 | 5 × 18m (90 m²), 5 × 20m (100 m²) |
| Nhà phố thương mại (shophouse) | 447 | 49.469 | 5 × 22m (110 m²) |
| Biệt thự | 134 | 22.024 | 8 × 20m (160 m²) |
| Nhà ở tái định cư dạng vườn | 129 | 23.219 | 10 × 18m (khoảng 180–186 m²) |
| Chung cư nhà ở xã hội | 4 block | 17.104 | Cao 9 tầng |
Trong đó, 5.338 sản phẩm thương mại gồm nhà phố liên kế, shophouse và biệt thự. 129 lô tái định cư dành cho các hộ dân bị thu hồi đất. 4 block chung cư nhà ở xã hội phục vụ người lao động trong khu vực.
Nhà phố liên kế: 89% sản phẩm thương mại
Nhà phố liên kế Dragon Eden chiếm phần lớn mặt bằng, được bố trí trong các khu B. Các kích thước lô phổ biến:
| Loại lô | Kích thước | Diện tích |
| Lô điển hình | 5 × 18m | 90 m² |
| Lô điển hình (một số khu) | 5 × 20m | 100 m² |
| Lô mở rộng | 5,4 × 18m / 5,5 × 18m | 97,2 m² / 99 m² |
| Lô đầu dãy | 5 × 22m / 6 × 19m | 110 m² / 114 m² |
| Lô góc | 7–9 × 18m | 118–168 m² |
| Lô sâu (dãy B7, B8, B23) | 5–6 × 23–27m | 112–160 m² |
Hai kích thước 90 m² và 100 m² chiếm đa số. Đây là diện tích “vừa túi tiền” cho người mua để ở, đủ để xây nhà 3 tầng cho gia đình 4–6 người. Các lô góc và lô sâu có diện tích lớn hơn, phù hợp để vừa ở vừa kinh doanh.
Shophouse: dọc các trục thương mại
Shophouse Dragon Eden được bố trí trong các khu A, nằm dọc đại lộ Lương Hòa – Bình Chánh và các trục đường lớn. Lô điển hình 5 × 22m (110 m²), một số khu có lô 5 × 20m (100 m²). Lô góc có mặt tiền từ 6 đến 10m, diện tích 124–212 m².
Chiều sâu 22m lớn hơn nhà phố thông thường. Nhờ vậy, tầng trệt đủ rộng để làm cửa hàng hoặc showroom, phía sau vẫn còn chỗ cho kho hoặc bếp, các tầng trên dùng để ở.
Biệt thự: cụm riêng tư gần công viên
Biệt thự Dragon Eden gồm 134 lô, tập trung tại 3 khu C:
| Khu | Số lô | Kích thước điển hình | Lô góc, lô đầu dãy |
| C1 | 58 | 8 × 20m (160 m²) | 10 × 16–20m (192–200 m²) |
| C2 | 48 | 8 × 20m (160 m²) | 10 × 13,5–17,5m (167–175 m²) |
| C3 | 28 | 8 × 20m (160 m²) | 10 × 15–19m (182–190 m²) |
Theo mặt bằng phân khu, biệt thự song lập có lô điển hình 8 × 20m, lô góc 9,5–12 × 20m. Biệt thự đơn lập có lô điển hình 10 × 18m, lô góc 10,5 × 18m. Các cụm biệt thự nằm dọc trục đường 24,5m có dải phân cách và gần công viên, tách biệt với các tuyến thương mại sầm uất.
Mặt bằng phân khu Dragon River
Phân khu Dragon River là phân khu đang mở bán. Mặt bằng phân khu cho thấy rõ cách Dragon Eden tổ chức một đơn vị ở:
- Ranh giới: phía Nam giáp đại lộ Lương Hòa – Bình Chánh 60m, phía Tây là đường N1 30m, phía Đông là đường N6 20m và kênh cảnh quan, phía Bắc là đường D9 20m.
- Lõi tiện ích ở giữa: công viên trung tâm 2,1 ha (số 1), trường THCS 28.038 m² (số 2), trường THPT 21.954 m² (số 3) và công trình y tế 10.124 m² (số 4) nằm liền nhau giữa phân khu, giữa hai trục đường D3 và D6.
- Trung tâm thương mại – văn phòng 13.441 m² (số 5) đặt ở góc Tây Nam, mặt tiền đại lộ Lương Hòa – Bình Chánh.
- Công viên bờ sông (số 6) chạy dọc ranh phía Đông theo kênh.
- Nhà phố liên kế (các dãy B1–B23) bao quanh lõi tiện ích, quay mặt ra các đường D1–D9.
- Shophouse (dãy A1–A3) chạy dọc mặt tiền đại lộ 60m.
- Biệt thự song lập (dãy C1) nằm giữa hai đường D4 và D5 rộng 24,5m có dải phân cách.
- Biệt thự đơn lập bố trí dọc các đường N2, N3 phía Tây.
Với cách bố trí này, từ bất kỳ lô nhà phố nào trong phân khu, cư dân đi bộ 3–5 phút là tới công viên hoặc trường học.
Hệ thống giao thông nội khu và mặt cắt đường
Đường trong khu dân cư Mai Bá Hương được phân cấp rõ ràng. Mỗi loại đường có mặt cắt riêng, gồm vỉa hè, mặt đường và dải phân cách:
| Loại đường | Lộ giới | Mặt cắt (vỉa hè – mặt đường – phân cách – mặt đường – vỉa hè) | Một số tuyến tiêu biểu |
| Đại lộ đối ngoại | 102m | 6 làn cơ giới và 4 làn hỗn hợp | Hựu Thạnh – Tân Bửu |
| Đại lộ đối ngoại | 60m | 2 tuyến đường, dải cây xanh giữa | Lương Hòa – Bình Chánh |
| Trục chính nội khu | 30m | 6m – 8m – 2m – 8m – 6m | N1, N4, N14 |
| Trục có phân cách | 24,5m | 5m – 6m – 2,5m – 6m – 5m | D4, D5, D13, D14, D21, D22 |
| Trục kết nối | 20m | 6m – 8m – 6m | D3, D6, D9, N6, N7 |
| Đường nội bộ | 18m | 5m – 8m – 5m | D1, D2, D7, D8, N2, N3, N5 |
Đường nhỏ nhất trong dự án rộng 18m, mặt đường 8m đủ cho hai ô tô tránh nhau, vỉa hè hai bên 5m. Các trục 24,5m và 30m có dải phân cách, tách làn xe hai chiều, hạn chế va chạm và tạo thêm dải cây xanh giữa đường. Tổng chiều dài các tuyến đường nội khu lên đến hàng chục km. Riêng đường D9 dài 2.430m, chạy gần như suốt chiều dài dự án.
Quỹ đất công trình công cộng
| Công trình | Diện tích (m²) |
| Trung tâm thương mại kết hợp văn phòng | 40.440,8 |
| Nhà trẻ, mẫu giáo và trường tiểu học | 32.770 |
| Trường trung học cơ sở | 28.038 |
| Trường trung học phổ thông | 21.954 |
| Trung tâm y tế | 20.232 |
| Văn hóa – thể dục thể thao | 10.953 |
| Tổng | 154.387,8 |
Quy hoạch đặt ra các chỉ tiêu riêng cho công trình công cộng. Trường học cao tối đa 3 tầng, mật độ xây dựng 40%, tối thiểu 30% diện tích trồng cây xanh. Trung tâm thương mại cao 6–9 tầng, mật độ 40%, lùi 6m so với chỉ giới đường đỏ. Các con số này bảo đảm công trình công cộng có sân chơi, bãi đỗ xe và không gian xanh, không bị xây kín.
Mảng xanh gồm 53.742 m² công viên, 25.745 m² cây xanh cách ly và 4.585 m² cây xanh phân cách. Cộng với 23.838 m² mặt nước, tổng diện tích xanh và mặt nước vượt 10,7 ha.
Hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch
| Hạng mục | Thông số |
| Cao độ san nền | +2,20m (hệ cao độ Hòn Dấu) |
| Thoát nước mưa | Hệ thống riêng, thoát ra kênh Thầy Mười, Bà Hai, Bà Lạt rồi ra kênh Xáng Lớn |
| Cấp điện | Nguồn từ trạm 110/22kV An Thạnh, tổng công suất 21.893 kW, toàn bộ đường dây đi ngầm |
| Chiếu sáng | Đèn LED, điều khiển tự động theo thời gian |
| Cấp nước | 3.581 m³/ngày đêm, mạng vòng kết hợp mạng cụt, tổng chiều dài ống 37.857m |
| Phòng cháy chữa cháy | 76 trụ cứu hỏa, cách nhau 120–150m, ưu tiên tại các ngã ba, ngã tư |
| Thoát nước thải | Tách riêng với nước mưa, xử lý tập trung 2.659 m³/ngày đêm, đạt cột A QCVN 14:2008 |
| Rác thải | Thu gom 100%, phân loại tại nguồn |
| Thông tin liên lạc | Cáp quang đi ngầm, dự kiến 7.000 thuê bao |
| Cây xanh đường phố | Sao, dầu, lộc vừng trồng cách nhau 8–10m |
Cao độ nền +2,2m cùng hệ thống thoát nước riêng ra ba kênh tự nhiên giúp dự án chủ động chống ngập. Đây là yếu tố quan trọng ở khu vực đồng bằng giáp TP.HCM. Toàn bộ điện, cáp viễn thông đi ngầm, nên các tuyến phố không có cột điện và dây điện chằng chịt.
Quy định xây dựng trên mặt bằng
| Chỉ tiêu | Nhà phố liên kế | Shophouse | Biệt thự song lập | Biệt thự đơn lập |
| Mật độ xây dựng | 90% | 90% | 78% | 76,5% |
| Tầng cao | 3 tầng + tum | 3 tầng + tum | 3 tầng + tum | 3 tầng + tum |
| Chiều cao công trình | 14,2m | 14,2m | 14,2m | 14,2m |
| Khoảng lùi trước | 2m | 2m | 2m | 2m |
| Khoảng lùi sau | 1m | 1m | 1m | 1m |
Chiều cao từng tầng được quy định thống nhất: tầng trệt 4m, lầu 1 và lầu 2 cao 3,6m, tầng áp mái 3m. Tum không vượt quá 30% diện tích sàn mái. Các dãy nhà có mái cao bằng nhau, màu sắc hài hòa, nên khi xây xong, các tuyến phố đồng bộ như một khu đô thị được thiết kế sẵn, dù mỗi gia chủ tự xây nhà của mình.
Đánh giá mặt bằng Dragon Eden
Điểm mạnh
- Tỷ lệ giao thông cao: khoảng 43% diện tích, đường nhỏ nhất 18m. Đây là nền tảng cho một khu đô thị thông thoáng khi đông dân.
- Tiện ích phân bổ đều: mỗi phân khu có công viên và công trình công cộng riêng, không phụ thuộc vào một trung tâm duy nhất.
- Đủ hệ thống giáo dục: trường học từ mầm non đến THPT với tổng diện tích hơn 8,2 ha, hiếm khu đất nền nào có được.
- Sản phẩm đa dạng: từ nhà phố 90 m² đến biệt thự gần 200 m², phù hợp nhiều mức tài chính khác nhau.
- Hạ tầng kỹ thuật bài bản: điện ngầm, nước thải xử lý đạt cột A, cao độ nền và hệ thống thoát nước chống ngập.
- Mặt bằng đã được phê duyệt: quy hoạch 1/500 đã ổn định từ năm 2019, lô đất được cấp sổ đúng theo bản đồ phân lô.
Những điểm cần lưu ý
- Mật độ nhà phố lớn: gần 4.800 lô nhà phố liên kế, nên tại các dãy trong, nhiều căn có cùng kích thước 5 × 18m. Khách hàng muốn sự khác biệt nên ưu tiên lô góc, lô sâu hoặc lô gần công viên.
- Tiện ích triển khai theo giai đoạn: trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại được xây dựng dần theo tiến độ từng phân khu. Phân khu càng ra mắt sau thì tiện ích của phân khu đó càng hình thành sau.
- Hướng nhà: các dãy chủ yếu quay hướng Đông Nam hoặc Tây Bắc. Khách hàng quan tâm phong thủy hoặc nắng chiều nên xem kỹ hướng của từng lô.
- Lô mặt tiền đại lộ: lô dọc đại lộ 60m và 102m thuận lợi kinh doanh nhưng sẽ có lưu lượng xe lớn. Người mua chỉ để ở có thể cân nhắc các lô bên trong.
Nên chọn vị trí nào trên mặt bằng Dragon Eden?
| Nhu cầu | Gợi ý vị trí |
| Ở thực, gia đình có con nhỏ | Nhà phố gần cụm trường học và công viên trung tâm, trên các đường nội bộ 18–20m |
| Kinh doanh, cho thuê mặt bằng | Shophouse mặt tiền đại lộ Lương Hòa – Bình Chánh, lô góc tại các nút giao lớn |
| Cho thuê nhà ở cho chuyên gia, người lao động | Nhà phố phía gần KCN Tandoland và KCN Prodezi |
| Không gian riêng tư, rộng rãi | Biệt thự song lập, đơn lập dọc trục 24,5m có dải phân cách |
| Vốn ban đầu thấp | Nhà phố 90 m² tại các dãy có đơn giá mềm như B10 |
| Tầm nhìn cảnh quan | Lô gần công viên bờ sông và trục kênh |
Để nhận bản đồ phân lô chi tiết từng phân khu, kiểm tra hướng, vị trí lô và tình trạng giỏ hàng, quý khách vui lòng liên hệ phòng kinh doanh Dragon Eden.
